COMMENT ACHETER INTELLIGAMMENT ET EN TOUTE SÉCURITÉ A MIAMI

[Brigitte R Degrave]

Il y a actuellement, partout aux Usa et à Miami en particulier d’excellentes affaires à faire.


Prenons l’exemple de Miami Beach: alors qu’il semblerait que les prix concernant les villas residentielles, soient à repartis légèrement à la hausse, le surstock d’appartements (condos), quant à lui, est toujours d ‘actualité, entrainant forcément une chute considérable des prix, et rendant donc ce marché terriblement attractif. 


J’ ai pu voir cette semaine des condos, dans des immeubles d'excellent standing, au prix des années 1998…. 
 
Après avoir fait le choix de votre agent immobilier (un seul, afin de conserver la motivation de votre agent et ainsi d‘obtenir le meilleur service*), lorsque vous désirez acheter un bien immobilier à Miami, je vous recommanderais,avec insistance, d’exiger de votre agent qu' il vous communique toutes les données relatives au bien que vous désirez acquérir . Votre agent immobilier doit vous donner par exemple, des indications sur la gestion financière de l’ immeuble dans lequel se trouve l’ appartement que vous visitez.  
Ces indications vous éviteront de faire de graves erreurs quant à votre futur investissement car certains biens en 'foreclosure' (saisie immobilière) ou Shortsale (prix de vente inférieur au montant du prêt) , s’ ils peuvent paraitre extrement bas et alléchants en matière de prix, peuvent être tout aussi dangereux en matière d’ acquisition, par exemple et entre autre, si l’ immeuble se trouve en déroute financièrement(charges de copropriété impayées par un grand nombre de propriétaires) .  
 


Il est aussi important de savoir que:
 

- la réussite d’ un achat en forclosure (saisie bancaire) dépend de la qualité de votre dossier (preuves de fonds) et de la rapidité de votre offre. 

- Les dossiers concernant les “short sales” sont très longs a aboutir, sauf parfois dans les cas de “short sale approved”(dossier déja accepté une 1ere fois par la banque) 

- Les affaires qui ne sont ni des forclosures ni des short sales, peuvent être d’aussi bonnes affaires, les prix étant tirés vers le bas par les "forclosures" et les "short sales". 
 
 
Mais d’ autres critères sont aussi à prendre en considération, vous permettant de faire une analyse objective de votre future acquisition, que vous désirez acheter certes a bas prix , mais surtout et par dessus que vous voulez saine et sous controle. 
 


Contactez moi, je vous aiderai avec une étude personalisée et dans un rapport de confiance, à comprendre ce marché, pour réaliser votre acquisition en toute sérénité.
  

Brigitte Degrave
http://www.ofcoursemiami.com
ofcoursemiami@gmail.com


* Comment choisir votre agent ? c’est très simple : faites une sélection par internet de 3 agents immobilier basé à Miami, qui vous paraissent compétents et parlant votre langue. Demandez à chacun d’entre eux, un rendez vous avant toute visite en lui expliquant vos attentes. Faites votre analyse et n'en choisissez qu’ un.  
Pour ne rien vous cacher , c’est la méthode que l’un de mes clients a utilisée récemment pour me “sélectionner”: j’ ai trouvé cela d’une part,  très gentleman, très professionnel, et finalement très juste.

[cyio]

Je confirme les propos de Madame Degrave : il faut en effet bien choisir son agent immobilier.
Je donne des conseils juridiques, fiscaux et économiques en matière d'investissements immobiliers à Miami.
Je constate régulièrement que des investisseurs imprudents sont victimes de pièges, voire d'arnaques.
Une vente immobilière aux Etats-Unis se conclut sans l'intermédiaire d'un notaire.
Ce sont les avocats du vendeur et de l'acheteur qui rédigent et font officialiser le contrat de vente.
Malheureusement nombre d'acheteurs, trop heureux de ne pas avoir de droits d'enregistrements à payer (dans la plupart des pays européens ils dépassent les 10% du prix d'achat), oublient qu'il est toujours imprudent de signer un compromis de vente sans avoir consulté au préalable un ou plusieurs professionnnels chargés d'examiner les différents aspects juridiques, fiscaux et économiques d'un engagement de cette importance.
S'il est particulièrement intéressant d'investir actuellement dans l'immobilier à Miami, c'est suite à la crise des sub-primes et de l'immobilier aux Etats-Unis.
Cela signifie cependant aussi que l'ensemble du secteur immobilier a été touché, y-compris professionnels (ou prétendus-professionnels) qui y officient.
Force m'est de constater que certains de ceux-ci essayent dès-lors de vendre à tout prix et n'hésitent pas à proposer aux candidats-acheteurs des affaires risquées, douteuses ou même trompeuses.
Sans être exhaustif, voici quelques exemples :
- Des appartements situés dans des buildings presque totalement inhabités ou dans des immeubles dont un grand nombre de co-propriétaires sont confrontés à de graves problèmes financiers : Les charges importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien devront alors être partagées entre les co-propriétaires non-défaillants et que se passera-t-il lorsque des frais extraordinaires devront être déboursés (ascenseur, piscine, façade, etc) ?
- Le risque peut même être simplement d'ordre économique : Si les perspectives de plus-value sont très importantes pour les biens de qualité situés dans les quartiers les plus prisés de Miami, certains autres quartiers doivent être évités.
- Enfin, j'ai même été consulté par des investisseurs qui pensaient avoir acheté un appartement mais qui en réalité étaient devenus co-actionnaires d''une société ayant investi dans différents biens immobiliers, avec les conséquences parfois catastrophiques en cas de faillite de celle-ci.

Je ne peux dès-lors que conseiller vivement aux investisseurs de consulter un avocat spécialisé AVANT de signer tout document. Son inscription au Barreau apporte la preuve de compétences découlant d'un diplôme de droit et sanctionne et assure sa responsabilité en cas de faute professionnnelle.
De plus, un avocat spécialisé donnera une consultation précise et détaillée sur le système juridique et fiscal applicable à l'immobilier aux Etats-Unis, qui est fort différent des nôtres : Faut-il acheter en nom personnel ou par l'intermédiaire d'une société constituée à cette fin, quel sera le régime fiscal applicable, la confidentialié de l'investissement peut-elle être préservée, etc?

L'absence de droits d'enregistrement et surtout la très importante plus-value escomptée en cas de revente sont sans commune mesure avec le montant des honoraires qu'un avocat postulera et dont l'intervention garantira le succès de l'opération.

Jean-Marc Goossens
Avocat - Attorney
Site : http://attorney-goossens.com
Presse : http://attorney-goossens.agence-presse.net/