Elements a vérifier avant d'acheter

de **Le-Gône** » Mer 23 Déc 2009 17:57

Elements intéressants vu sur le site aufeminin.com sur leur forum:

Tu visites puis tu vas au service d'urbanisme de la mairie du lieu et tu demandes à voir le permis de construire ( ils vont sûrement te demander pour cela l'adresse précise, le nom du propriétaire et l'année de construction ).

Tu compares ce que tu as vu en vrai et les plans du permis de construire pour voir s'il n'y a pas eu de constructions illégales ( plus grand que déclarée, pièce ou garage rajoutés sans permis ).
La prescription est de trente ans.

Tant que tu es au service d'urbanisme de la mairie, tu demandes quels sont les projets dans le quartier ( construction d'un immeuble sous le nez, construction à nuisance, nouvelle route, élargissement d'une route avec ton terrain frappé d'alignement ... ).

Demandes aussi dans quelle zone se situe la maison ( ZA, zone d'habitation, zone rurale ... ) et demande le POS ( plan d'occupation des sols ) ou le PLU ( plan local d'urbanisme ) relatif à cette zone.
Avec le POS tu peux aussi te renseigner sur les possibilités éventuelles d'agrandissement.

Renseignes toi aussi si la maison a une fosse septique car un contrôle technique obligatoire va être mis en place et c'est le propriétaire qui le paiera.

Parfois pour les très petites communes il ne faut pas aller à la mairie pour tout ça mais à la DDE.
Tout ce que je viens de décrire au dessus, le notaire ne le vérifie pas.

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Tout ce qui suit dans ce paragraphe le notaire le vérifie mais parfois il ne le fait pas bien ( rare ) mais surtout il le fait après la signature du compromis de vente quand tu as déjà versé une belle somme. S'il y a problème c'est toujours difficile de récupérer son argent.
Je préfére vérifier par moi même avant de verser le moindre sou.

Ensuite direction le cadastre ( = service des impôts fonciers ) souvent à la ville préfecture ou sous préfecture du coin.
Tu demandes la matrice : c'est à dire un tableau avec l'identité du propriétaire, le numéro de section cadastrale du bien, la catégorie du bien ... . Ca coûte 3 et c'est immédiat
Tu demandes aussi le plan : c'est à dire un plan vu du dessus du groupe de maison où se situe le bien. Coût 2 et c'est immédiat
Attention souvent on entend dire extension cadastré, garage cadastré.
Cela ne veut pas dire que la construction est légale. Cela veut juste dire que c'est déclaré aux impôts et que tu vas payer des impôts dessus.
On peut très bien payer des impôts sur une construction illégale. Pour le côté construction légale ou pas c'est à la mairie ( voir plus haut ).

Ensuite on garde le rythme et on va au service de conservation des hypothèques, c'est souvent au même endroit que le cadastre.
Là avec ta matrice et ton plan tu fais une demande de "renseignements sommaires urgents"
C'est 15 et on te l'envoie chez toi sous une semaine.
Là tu verras les servitudes dont jouit ou dont est grevé le bien. Tu verras si le bien est hypothéqué. Tu verras le dernier mouvement du bien ( achat,héritage ).
Si tu veux pousser plus loin tu peux demander le dernier acte de vente ...

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Ce qui suit le notaire ne le fait pas :
Après on garde la forme et on va à la Préfecture ou/et à la DDE du coin.
On demande le Plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP)
http://vosdroits.service-public.fr/part ... 6-86.xht...

Pour savoir les risques particuliers dans la zone du bien : incendie, cavité souterraine, radioactivité, éboulement, zone inondable ....

Non seulement cela sert pour ta sécurité mais cela peut avoir des répercutions inattendues.
Par exemple si tu es dans une zone à risque d'incendie et que le chemin d ... à la maison fait moins de 4m de large. On te refusera tout extension de la maison même si en mairie au niveau de l'urbanisme tu avais droit à une extension.

Edit juin 2006 : Le PPRNP est maintenant obligatoire lors d'une vente

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Il y a aussi les risques technologiques, on peut trouver sur Internet les localisations des sites à risque ( radioactivité, chimique ... ).
Un site peut aussi avoir été pollué dans le passé et aucune trace visible ne subsiste à l'oeil nu.

J'ai l'exemple de la ville de Bandol (83) sympathique cité balnéaire apparement sans aucun problème.
Sauf que dans les années 1920-1930 il y avait une usine de fabrication de montres avec cadran fluorescent utilisant du radon.
Aujourd'hui plus d'usine, plus rien de visible mais il y a toujours une zone contaminée au radon radioactif.

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Pour tous les biens en copropiriété, demander à voir le compte rendu des dernières assemblées générales et le carnet d'entretien de l'immeuble.
Lisez bien aussi les diagnostics obligatoires :

AMIANTE : produit au compromis, pas de limite de validité
Pour tout immeuble, appartement, maison dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997

INSECTES : produit à la vente , datant moins de trois mois
au compromis un rapport périmé suffit pour 'information'
Pour tout immeuble, appartement, maison se trouvant dans une zone reconnu à risque

PLOMB : produit au compromis, datant moins d'un an
Lors de la vente, la loi oblige les propriétaires dimmeubles, maisons, appartement
construits avant 1948 et situés dans une zone à risque,
à annexer à un état des risques daccessibilité au plomb.

MESURAGE : tout bien en copropriété.

état parasitaire ( si bâtiment se situant dans une zone à risque ), mesurage de superficie ( si bien dans une copropriété ), diagnostic plomb ( bâtiment construit avant 1948 )

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Je pense aussi à un truc. Pour un bien qui n'est pas en copropriété il n'y a pas d'obligation de mesurage pas de loi Carrez. La superficie marqué dans l'annonce est purement indicative.
D'ailleurs sur le compromis de vente il n'y a pas marqué de superficie.
J'ai déjà visité des maisons marqué 160m2 sur l'annonce et après mesure 110m2 réel.
Donc ne pas hésiter à visiter avec son mètre et à mesurer ( c'est valable aussi pour la superficie du terrain ).

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Je rajouterai pour être vraiment complet, il faudrait même aller au greffe du tribunal dont dépend le bien.

Par exemple un jugement du tribunal correctionnel peut avoir décider que la maison ( ou une partie ) est à détruire car construite illégalement.
Si on consulte juste le service de conservation des hypothèques, on n'aura pas connaissance de cette décision de justice. Cela n'est pas obligatoire d'inscrire à la conservation des hypothèques les décisions de justice frappant le bien.
Le notaire ne vérifie qu'à la conservation des hypothèques et pas au greffe du tribunal donc il ne commet pas de faute s'il rédige la vente d'une maison frappée d'une décision de justice.

Salut à tous ,effectivement il y a souvent pas mal d'éléments a vérifier et encore bien souvent les propriétaires ne font établir les diagnostiques qu'au dernier moment pensant que leur validité est courte , et on se retrouve avec les papiers du diagnostique que le jour de la signature puisqu'il est obligatoire pour l'acte de vente ;
par contre rien ne vous empêche de faire appel comme moi à un conseiller technique ( coach pour l'achat immobilier ) en plus très compétent pour d'éventuelles réparations , mais attention ne pas confondre avec les chasseurs immobilier , ce sont des agents sans vitrine.
vers chez moi ,dans la Vienne ou les Deux-Sèvres vous pouvez essayer :
http://conseils-techniques-habitat.fr

de **thalamus** » Jeu 3 Fév 2011 16:28

Merci pour cette liste qui rappelle en effet tous les éléments à vérifier. Cela m'a été personnellement utile. L'achat d'un bien immobilier est une entreprise si risquée qu'il vaut mieux y regarder à deux fois. Je conseille aussi de prendre une bonne assurance. Vous trouverez des solutions sur ce site ou sur d'autres.

Bon courage

de **.Nico.** » Lun 15 Aoû 2011 09:52

Bonjour, j'ai 20 ans et plus tard j'ai pour ambition d'acheter un bien immobilier.
Ce qui me fait peur c'est les vices caché, es-ce que ont peut s'adresser à un organisme, une personne particuliére pour évaluer la solidité de la structure, des fondation de la maison, appartement... qu'on achétent?
En effet j'aimmerais pas que le bien immobilier s'éffondre aprés l'avoir acheté. :anxieux