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URGENT : Demande conseil

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Message Lun 11 Oct 2010 19:06

Messages: 2
Bonjour,

j'ai besoin de conseil concernant ma situation suivante.
J'ai répéré une annonce d'un lot a vendre dans le val de marne. Le lot se décompose d'un appartement de 95 m2 avec jardinet à rénover totalement et d'un local de 25 M2 (commercial ou professionnel) à rénover également attenant à l'appartement (anciennement une plomberie)
Cet achat me semble tres interessant et j'aurais besoin de conseil sur le montage financier, juridique, fiscal de cette opération.
Acheter le lot en nom propre ?
Créer une SCI acquéreuse du lot et lui louer ?
Par ailleurs a combien estimer la rénovation totale ? (plomberie, électricité, sols, murs, plafonds, isolation..)

Merci par avance pour votre aide.

Bonne soirée

Message Aujourd'hui

Message Lun 11 Oct 2010 19:57

Messages: 9
Bonsoir,

Je vais essayer de vous apporter qques éléments de réponse.

Concernant le montage financirer.
Rien de spécial si ce n'est qu'il faut trouver une banque qui accepte le projet. Pour ma part je réalise systématiquement un dossier de présentation du projet reprenant ( photos vue aérienne extrait cadastral et surtout calcul de la rentabilité du projet.

Concernant la partie fiscale.
Sur notre immeuble que nous venons d'acquérir, nous refaisons tout égelement et nous faisons le necessaire pour le passer en loi Scellier ancien. En qques mots il s'agit de faire faire un diag initial qui met en avant que le logement est cas insalubre. Après travaux un nouveau diag pour montrer qu'il est dans un état proche du neuf. Si cela fonctionne cela permet de déduire 25% du cout de l'immeuble en déducation d'impot sur 9 ans mais ceci est valable pour un logerment résidence principale et il faut qu'il soit dans un secteur repris dans la loi donc à étudier.
Si cela ne passe pas en scellier dans tous les cas les travaux réalisés seront imputables aux revenus fonciers...

Concernant la SCI
Dans notre cas nous avons créé une SCI car nous sommes deux ( mon frère et moi) si c'est un projet seul ou en couple marié je pense que l'interet est moindre et se limite à des éventuelles facilités de cession ( car on peut ceder des parts ).

Voilà pour dégrossir un peut le terrain .

Espérant avoir un peu répondu à tes questions et restant à ta disposition pour des infos plus précises.

Message Mar 12 Oct 2010 09:44

Messages: 2
Merci pour ces éléments de réponse.
Pour être plus précis.
Financement : cela ne devrait pas poser de probleme entre pret bancaire et apport personnel. La variable qui peut faire capoter le projet et le cout global des travaux de rénovation.
Je parlais de SCI en ayant en tete une revente possible dans le futur de l'appartement et la conservation du local pour avoir une source de revenu foncier. Mais je ne sais pas si c possible de scinder appartement et local commercial en 2 lots distincts.
Dans le cas présent j'acheterais un appartement et les murs d un local commercial pour un prix global.

Pour le scellier ancien je vais me renseigner



ps : je suis marié avec un enfant

Message Mar 12 Oct 2010 20:31

Messages: 9
Bonsoir,

Concernant le cout des travaux, dans tous les cas ils seront à intégrer dans le crédit. Donc je pense que le banquier va regarder la rentabilité de l'affaire ou l'interet économique de l'opération ( estimation de la revente après travaux).

Il est effectivement possible de scinder deux logements mais c'est plus une question de configuration que de type d'achat. autrement dit que se soit une SCI ou un achat en famille cela ne change rien à la possibilité de découper en deux lots distinct.

Sur ce point je pense que c'est le notaire qui serait plus à même de répondre.

Désolé de ne pas etre plus précis.


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