Les dérapages dans l'investissement locatif

[Le-Gône]

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Investissement immobilier locatif : les dérapages pointés du doigt

[ 11/06/09 - 12H18 ]
UFC-Que Choisir a porté plainte pour tromperie contre le promoteur Akérys, numéro un français de la défiscalisation, et tire la sonnette d'alarme : les dérapages du Robien menacent également le Scellier.

L'affaire sonne comme une mise en garde au moment où le nouveau dispositif fiscal d'investissement locatif dit " Scellier " monte en puissance. UFC-Que Choisir a récemment déposé, auprès du procureur du tribunal de grande instance de Paris, une plainte pour tromperie contre le promoteur Akérys, numéro un français de la défiscalisation. UFC-Que Choisir l'accuse d'avoir présenté comme certain l'avantage fiscal Robien alors que certains de ses appartements n'ont pas trouvé de locataire dans le délai imparti pour y être éligible (douze mois après la livraison du logement).
CHAT "Immobilier locatif" sur http://www.lesechos.fr

Le nouveau dispositif "Scellier" comporte-t-il les mêmes risques que l'investissement "Robien"? Comment les éviter ? Est-ce le bon moment pour acheter ? Daniel Znaty, directeur immobilier à l'Union Financière de France (UFF) répondra à toutes vos questions en direct sur http://www.lesechos.fr, vendredi 19 juin, de 11h à 12h. Posez-les dès maintenant.

Au-delà d'Akérys, la dénonciation est plus générale : " Certains promoteurs ont construit à tort et à travers, dans des zones géographiques où les appartements ne pourraient trouver de locataires en raison d'une offre surabondante (Agen, Alès, Montauban, Tarbes) ", souligne l'association de consommateurs. Par ailleurs, certains appartements sont loués, mais à un loyer plus bas que prévu. Akérys a répliqué en indiquant dans un communiqué poursuivre UFC-Que Choisir en diffamation.

Logement : la France découpée en 4 zones
Le nouvel arrêté ministériel de zonage publié au " Journal officiel " le 3 mai dernier découpe la France en 4 zones selon le degré de besoin en logements. Il s'agit des secteurs suivants :
Zone A, aux besoins de logements les plus importants (Paris, première couronne parisienne, Côte d'Azur et Genevois),
ZoneB1 (ville de plus de 250.000 habitants, deuxième couronne...),
Zone B2 (villes comprises entre 50.000 habitants et 250.000 habitants) et
Zone C (communes sans besoin de logements et écartées, à ce titre, des dispositifs de défiscalisation Scellier, Borloo et Robien)
Le nouveau zonage a reclassé 782 communes à l'échelon supérieur dont 744 communes passant de zone C en zone B2 ou B1.442 communes auraient dû être déclassées, dont certaines passant de zone B2 en zone C, mais ces dernières (168 communes) ont bénéficié d'un sursis.
L'arrêté de zonage fixe les plafonds de loyers des régimes Robien, Borloo ou Scellier mais détermine aussi l'accession sociale à la propriété (pass-foncier, plafond du prêt à taux zéro, plafond de prix des ventes en TVA à 5,5 %).
Nouvel arrêt de zonage

Dans le découpage du territoire français, les communes saturées en logement sont classées en " zone C ". Cette dernière n'est plus éligible aux défiscalisations Robien, Borloo et Scellier depuis le début de l'année et a été actualisée par un nouvel arrêté ministériel de zonage début mai.

Mais le Scellier risque de connaître les mêmes dérapages que le Robien car l'opposition de certains députés-maires au déclassement en zone C de leur commune a compromis l'assainissement du dispositif. Selon les chiffres du ministère du Logement, 442 communes auraient dû être déclassées par le nouvel arrêté dont certaines en zone C, mais ces dernières (168 communes) ont bénéficié d'un sursis. Le ministère du Logement assure que les situations en suspens seront reconsidérées en fin d'année. " Sur les communes qui auraient dû être déclassées, je ne fais pas d'offres d'investissement en Scellier, nous avons une politique marketing plus restrictive que le zonage ministériel ", se défend François Jouven, le patron d'Akérys, pour qui les dérapages restent marginaux. " Sur les 300.000 logements livrés par les promoteurs français depuis 2003 dans le cadre des incitations Robien et Borloo, il est estimé par les instances professionnelles qu'environ 5.000 lots peinent à trouver des locataires, soit 1,5 % de la production de la période ", souligne Akérys.

Quant à la carence locative, " en cas exceptionnel d'absence prolongée de locataire et de requalification fiscale définitive, il arrive qu'Akérys procède tout simplement à des résolutions de vente ; moins de 10 ont été effectuées de juin 2008 à juin 2009 " pour 5.531 logements commercialisés, poursuit le promoteur, qui souligne de plus avoir mis en place depuis juillet 2008 une garantie qui " indemnise l'investisseur jusqu'à l'entrée du 1 er locataire, sans franchise ni limite de temps ".
Montée des litiges

Cela ne désarme pas UFC-Que choisir et ses avocats, qui constatent une montée des litiges. " Les premières plaintes concernant les investissements locatifs sont récentes, elles datent de 2007, mais on observe aujourd'hui une recrudescence des dossiers ", indique Me Nicolas Lecoq-Vallon. Peu de jugements ont déjà été rendus. Les investisseurs ont obtenu une première victoire en août 2008, quand le tribunal de Toulouse a pris 4 décisions de nullité de la vente au titre du dol. A l'avenir, une jurisprudence claire ne sera pas inutile, vu le succès du Scellier créé en janvier. Les chiffres d'Akérys en témoignent : de février à avril, le leader français de la défiscalisation a enregistré 3.100 réservations d'appartements, soit 22 % de plus qu'il y a un an.
MYRIAM CHAUVOT Les Echos

[COTIVET]

Eh bien, je peux dire que, propriétaire moi-même d'un logement locatif depuis 95 (voir petites annonces sur ce forum):

1- Locataire ou pas, je recevais la même somme, puisque j'avais donné un mandat pour cela. On gagne moins, mais cela a ses avantages (pas de réparations non plus à payer en cas de dégradations).

2- Il n'y a jamais eu pénurie de locataire, dans ce studio de Lyon, c'est toujours plein!!!

J'ai sans eu de la chance!

[Le-Gône]

Pour un logement étudiant c'est bien de ne pas perdre les loyers de la période estivale